Indivision : comment la gérer et quelles solutions pour en sortir ?

La copropriété est la situation d'un bien détenu par plusieurs propriétaires. C'est une situation très courante.

Lors de l'achat d'une résidence à plusieurs, par un couple par exemple, la copropriété a l'avantage de la simplicité. L'acte d'achat détermine la part acquise par chacun à concurrence de son apport.

Ce type de situation est également courant dans le cadre d'une succession en présence de plusieurs héritiers. Chacun des héritiers devient copropriétaire de tous les biens du défunt avec une part représentative de ses droits.

Cependant, la propriété n'est pas sans inconvénients.

Les décisions les plus importantes doivent être prises ensemble par les co-distributeurs, à la majorité des 2/3 ou à l'unanimité selon le cas. En cas de mésentente ou en présence de nombreux copropriétaires qui habitent parfois loin les uns des autres, des situations bloquantes peuvent donc apparaître. C'est notamment le cas de l'indivision suite à un divorce ou lorsque le bien a été transmis en indivision sur plusieurs générations.

De plus, la loi prévoit que nul ne peut être contraint de rester en copropriété. Si l'un des copropriétaires souhaite vendre sa part, ses copropriétaires ont priorité pour la racheter. Mais s'ils ne peuvent ou ne veulent pas le racheter, alors la seule alternative sera de vendre le bien à un tiers après une procédure qui peut être longue.

Si l'un des copropriétaires récupère la part des autres contre indemnité, il s'agit d'un « partage » et non d'une cession. Ce partage a un coût fiscal : le droit de partager. Il s'agit de 2,5% calculé sur la valeur totale de la propriété indivise. Toutefois, pour les partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de Pacs, le droit au partage bénéficie d'un taux réduit de 1,1 % à compter du 1er janvier 2023.

Bien souvent cependant, il est possible d'éviter ces situations de copropriété : Par exemple, en anticipant de son vivant la transmission de son patrimoine grâce à des donations partagées : chacun des enfants reçoit des lots bien distincts et aucun droit de partage ne sera accordé à lui. de. L'indivision sera ainsi évitée.

La copropriété peut également être sécurisée par la signature d'un contrat de copropriété. Celle-ci a pour but d'organiser la gestion de la copropriété. Les copropriétaires pourront ainsi prévoir la répartition des charges, adjoindre un gestionnaire de la copropriété ou encore prévoir le versement d'indemnités en cas d'occupation du bien par un seul copropriétaire. S'il s'agit d'un bien immobilier, ce contrat doit être rédigé par un notaire.

Vous l'aurez compris, pour réduire les risques de conflits liés à la copropriété, il convient, lorsque cela est possible, d'anticiper et de choisir le cadre juridique le plus adapté. Que vous soyez dans une situation de copropriété choisie ou subie, faites appel à vos conseils (notaire et conseiller en patrimoine) pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre situation.